Vente d'un duplex et gain en capital

[superlaf537]

Bonjour,

 

Ayant vendu notre duplex en 2012, je dois remplir une Annexe 3 au Fédéral et Annexe G au Provincial. Nous étions propriétaires-occupants, donc 50 % du duplex est imposé pour gain de capital.

 

Comment puis-je inscrire 50% de gain en capital, je ne trouve pas la case!

 

 

[S. Ben Hamed]

Si vous avez disposé de biens locatifs dans l'année d'imposition, veuillez suivre les étapes ci-dessous :

 

1- Dans le « Navigateur QuikClik », situé à gauche de l'écran, sélectionnez « Montage de l'entrevue ». À la droite de l'écran, cochez la case « Revenus de biens locatifs » et cliquez « Suivant » au bas de la page;

2- Dans le « Navigateur QuikClik », cliquez sur la ligne « Revenus de location » et sur la nouvelle page qui apparaît à droite, sélectionnez « T776 - Bien à revenus de location »;

3- Une page apparaîtra à droite de l'écran, intitulée « Identification de l'immeuble locatif ». Remplissez cette page. Vous devrez indiquer la date exacte de la vente de l'immeuble, qui correspond à la fin de l'exercice financier de cet immeuble locatif, et, une fois les renseignements pertinents saisis, cliquer sur « Suivant », au bas de cette page;

4- Une seconde page est générée et vous devrez le compléter également en ce qui a trait aux « Revenus et dépenses de l'immeuble locatif ». N'oubliez pas de cocher la case indiquant qu'il s'agit de la dernière année d'exploitation;

5- Dans le « Navigateur QuikClik », sous « Revenus de location », veuillez cliquer sur « DPA ». Choisissez la catégorie d'amortissement qui correspond au bien locatif. En cliquant sur la catégorie choisie, une nouvelle page est générée à droite. Vous devez la compléter adéquatement, en prenant soin d'indiquer la date d'acquisition du bien, et en saisissant le montant à la ligne « Solde d'ouverture de la fraction non amortie du coût en capital ». Pour ce faire, consignez le coût d'acquisition original, plus les ajouts en capital effectués au cours des années, moins l'amortissement total que vous avez pris, s'il y a lieu;

6- Saisissez le montant du « Produit de la disposition d'un bien », soit le produit de la vente de l'immeuble ainsi que le « PBR de la disposition », c'est-à-dire la valeur originale plus les ajouts en capital moins l'amortissement que vous avez déduit au cours des années;

7- Dans le champ « Description et montant de dépenses liées à la disposition de bien », consignez les frais de vente de l'immeuble;

8- Dans le champ « Calculer le gain en capital et reporter le résultat sur l'annexe 3 », choisissez, « Calculer le gain en capital » dans le menu déroulant. Si vous avez un gain en capital, le montant moins les frais de vente de l'immeuble sera reporté à l'annexe 3 de votre déclaration fédérale ainsi qu'à l'annexe G du Québec;

9- Vous devez également saisir les renseignements relatifs au terrain dans la page appropriée. Toutefois, l'annexe 3 fédérale sera générée, ainsi que l'annexe G du Québec s'il y a lieu, pour indiquer le gain (ou la perte) en capital.

 

Il ne faut pas oublier de préciser à la ligne prévue à cet effet si vous avez liquidé tous les actifs de cette catégorie, et ce, dans les deux pages que vous avez complétées tant pour l'immeuble que pour le terrain.

 

Pour plus de renseignements relatifs aux revenus de location, veuillez consulter les liens suivants de l'ARC :

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/rprtng-ncm/lns101-170/126/menu-fra.html

http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tg/t4036/

[superlaf537]

Dois-je remplir la DPA, même si je n'ai jamais utilisé la DPA lors de mes 5 années de déclaration d'impôts en tant que co-propriétaire du duplex? Je n'utilisais pas la DPA, car je déduisais les dépenses de l'année dans la déclaration annuelle.

[S. Ben Hamed]

Vous devez quand même remplir la DPA.

[Pierre.roy.tities]

Bonjour,

J'ai une question similaire. Dans mon cas je n'ai pas vendu l'immeuble mais transformé une partie locative en partie résidentielle. Je sais que ceci est considéré comme une "vente" par le gouvernement. Est-ce que je dois utiliser la même méthode que celle décrite ci-haut ou il y a une autre section pour faire ceci?

Merci

[S. Ben Hamed]

Afin de saisir les renseignements relatifs à l'utilisation personnelle de votre immeuble, veuillez suivre les étapes ci-dessous :

 

1- Dans le « Navigateur QuikClik », sélectionnez l'option « Revenus de location » et, dans la page située à votre droite, choisissez « T776 - Biens à revenus de location »;

2- Retournez dans le « Navigateur QuikClik » et dans la page qui s'affiche, « T776 - Identification de l'immeuble locatif », saisissez le pourcentage de votre utilisation personnelle à la ligne « Pourcentage (%) d'utilisation personnelle de votre immeuble locatif ».

 

Le programme appliquera le pourcentage indiqué de façon globale pour réduire toutes les dépenses de location en conséquence et ainsi établir le montant déductible.

 

Cependant, si le pourcentage pour une ou plusieurs dépenses est différent, dans la page « Revenus et dépenses de l'immeuble locatif », allez à la ligne « Si un % différent de l'une des dépenses ci-haut s'applique à l'immeuble locatif, indiquez le pourcentage applicable » et saisissez le pourcentage approprié. Si vous avez besoin de champs additionnels, cliquez sur l'icône du signe plus « + » à côté d'« Ajouter un autre ».

 

Prenez note que votre pourcentage de participation dans la société de personnes ou votre quote-part (%) de propriété si autre que 100 % doit être le même.

 

Pour plus de renseignements relatifs aux revenus de location, veuillez consulter le lien suivant de l'ARC :

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/rprtng-ncm/lns101-170/126/menu-fra.html

[Pierre.roy.tities]

Bonjour, Merci pour la réponse mais ceci ne semble pas répondre à ma question. Ce que je cherche c'est la manière de faire la déclaration de gain en capital selon la juste valeur marchande (JVM) pour la partie convertie en occupation résidentielle. Plus particulièrement je cherche comment indiquer qu'il s'agit de 33% de l'immeuble. Dans le navigateur QuickClick j'ai ajouté une entrée "Immobilier" sous la rubrique "Gains en capital et PTPE".

Est-ce que c'est le bon endroit? Le feuillet se nomme "Biens immobiliers et autres biens amortissables" Il ne comporte pas de case pour indiquer un pourcentage. Que dois-je faire? Dois-je appliquer moi même le pourcentage et entrer le résultat final dans le logiciel? Par exemple, supposons une valeur original de 100000$ et une JVM de 400000$. Ceci serait considéré comme un gain de 300000$. Comme je transforme 33% de l'immeuble de locatif à résidentiel, j'indiquerait 100000$ dans la case "Produit de la disposition"?

 

Il faut aussi remplir l'annexe 3 pour calculer la disposition. Vos instructions indique cet annexe est généré par le logiciel. Est-ce que cette annexe est disponible dans le logiciel pour que je puisse le modifier pour indiquer le pourcentage? Finalement, en vertu de l'article 286.1, il est possible d'effectuer un choix pour reporter cet impôt à la ventre réelle de l'immeuble. Est-ce qu'il y a un endroit pour indiquer ce choix dans le logiciel?
Dans la réponse du "04 avril 2013 - 09:49":
 

3- Une page apparaîtra à droite de l'écran, intitulée « Identification de l'immeuble locatif ». Remplissez cette page. Vous devrez indiquer la date exacte de la vente de l'immeuble, qui correspond à la fin de l'exercice financier de cet immeuble locatif, et, une fois les renseignements pertinents saisis, cliquer sur « Suivant », au bas de cette page;

 

Ceci semble valable pour une personne qui vend 100% de sa propriété mais pas une partie. Pouvez-vous me le confirmer?
Merci beaucoup pour toute l'aide que vous pourrez m'apporter.

[S. Ben Hamed]

Si vous avez généré un gain en capital pour la vente présumée de la partie locative, vous devez déclarer ce gain de la façon que vous décrivez (appliquez le pourcentage correspondant) dans "Produit de la disposition".

[alain]

@Pierre.roy

 

Il n'y a pas de gains en capital immédiat lors de la conversion de la portion locative en résidentielle.

 

Seulement lors de la vente de l'immeuble.  Par contre, je te suggère d'avoir une preuve de ce changement (par exemple, la lettre d'hydro-québec indiquant que le proprio devient responsable du compteur puisqu'il n'y a pas de locataire).  Aussi, tu dois avoir un rapport écrit de la JVM de la propriété cette année.  Car ton gain en capital sera entre cette JVM - le prix d'acquisition à 50% (superficie locative VS superficie propriétaire).  Le gain en capital entre la valeur de la vente (future) - cette JVM est exonoré puisque la bâtisse est entièrement une résidence principale.

 

bonne chance

[Pierre.roy.tities]

Bonjour Alain,

Merci pour votre information mais ce n'est pas tout à fait exact, bien que dans certains cas ce que vous dîtes est vrai. Voyez la section 4.5.2 du guide suivant:

http://www.revenuquebec.ca/documents/fr/publications/in/in-120(2012-01).pdf

Je n'ai malheureusement pas trouvé le guide équivalent dans la documentation de l'ARC.

Ce que je sais c'est qu'on peut choisir de reporter l'impôt à la vraie vente de l'immeuble sauf si:

- Vous avez amorti l'immeuble dans le passé

- Vous avec fait une transformation partielle, ce qui malheureusement est mon cas.

Le pamphlet "Le particulier et les revenus locatifs" de l'ARQ explique comment calculer la partie imposable à la page 28.

Autre information utile pour les nouveaux propriétaires, à la lumière de ce que j'ai lu, il n'y a pas d'avantage à amortir un immeuble pour un propriétaire qui utilise un partie de son immeuble pour se loger. Le fait d'utiliser l'amortissement vous sauvera de l'impôt l'année où vous le faites mais ceci limite vos choix futurs et vous devez rembourser le tout avec vengeance lors de la vente. À moins d'être un bonze de finances où d'être vraiment à court de liquidités je déconseille ceci.

Un autre conseil basé sur mon expérience personnelle, si vous achetez un immeuble dans le but d'agrandir des logements pour vous y loger, faites le le plus vite possible près de la date d'achat pour éviter de payer des impôts. Selon le guide que j'ai donné en référence, on peut faire le choix de déclarer une partie de l'immeuble en résidence personnelle 4 ans avant de passer à l'acte et continuer de percevoir un loyer pendant cette période. Mais c'est un peu nébuleux. Je pense que l'esprit de la loi n'est pas pour un cas où vous habitez le rez-de-chaussée et voulez agrandir en incorporant le 1er étage. C'est plus pour quelqu'un qui vivrait dans son chalet pendant 4 ans et louerait sa résidence principale pendant quelques années avant d'y déménager.

 

Merci,

[greguy]

Bonjour, j'ai vendu un duplex en fev 2016 a perte , je ne sais pas comment le reporter dans impot expert. pendant les années que je le détenais, je ne faisais que reporter les revenus de location et les dépenses dans la T776 sans jamais utiliser de DPA(j ne sais meme pas ce que c'est).

là maintenant, je ne sais pas comment reporter cette perte dans mes impots .

Pouvez-vous m'aider SVP

 

Merci

[agherrou]

Bonjour, j'ai vendu mon triplex en 2018 et dois déclarer le gain en capital. La question qui me reste posée: durant les 10 années que je possédais le triplex, j'ai occupé pendant 8 ans 40% de l'immeuble et pendant les deux dernières années 0% (j'ai habité ailleurs). Comment rentrer ces informations?

[alain]

Le 2019-04-16 à 09:37, agherrou a dit :

Bonjour, j'ai vendu mon triplex en 2018 et dois déclarer le gain en capital. La question qui me reste posée: durant les 10 années que je possédais le triplex, j'ai occupé pendant 8 ans 40% de l'immeuble et pendant les deux dernières années 0% (j'ai habité ailleurs). Comment rentrer ces informations?

faire le calcul sur papier en calculant les 8 premières années (à 40%) et les 2 dernières années (à 100%); et consigner seulement le résultat dans le calcul pour le gain en capital résultant.